Wenn Sie eine Zweitwohnung am Gardasee besitzen — eine Villa, eine Wohnung, ein Feriendomizil — müssen Sie jedes Jahr die IMU (die italienische Gemeindeimmobiliensteuer) in zwei Raten zahlen. Sehen wir uns an, wie man sie mit der offiziellen Formel berechnet, die aktuellen Hebesätze der Gemeinden am unteren Gardasee, einen automatischen Rechner, einige Beispiele und die einzuhaltenden Fristen.
Wer die IMU zahlen muss
Die IMU (Imposta Municipale Propria) besteuert den Besitz von Immobilien. Der Hauptwohnsitz ist befreit, außer er fällt in die Luxus-Katasterkategorien A/1, A/8 oder A/9 (Villen und herrschaftliche Gebäude): in diesem Fall ist die IMU auch mit Wohnsitzmeldung geschuldet.
Steuerpflichtig sind der Eigentümer, der Nießbraucher, der Inhaber des Wohnrechts und, im Falle von Leasing, der Leasingnehmer.
Wie man die IMU berechnet: die Formel
Die Berechnung geht vom Katasterertrag (rendita catastale) aus, der im Katasterauszug angegeben ist. Es folgen eine gesetzliche Aufwertung um 5% und ein Multiplikator; so erhält man die Bemessungsgrundlage, auf die der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz angewendet wird.
Gewöhnliche Wohnungen (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) und Luxuswohnungen (A/1, A/8, A/9) verwenden alle den Multiplikator 160. Villen fallen in der Regel unter A/7 (Landhäuser) oder A/8 (Villen).
IMU-Rechner
Geben Sie den Katasterertrag Ihrer Immobilie ein und wählen Sie die Gemeinde: der Rechner schätzt Ihre jährliche IMU und die zwei Raten. Die Hebesätze der Gemeinden am unteren Gardasee sind bereits hinterlegt; das Ergebnis ist ein Richtwert (siehe Hinweis).
IMU-Hebesätze in den Gemeinden am Gardasee
Jede Gemeinde legt ihre Hebesätze jährlich bis zum 31. Dezember fest. Hier der Hebesatz für die Kategorie „altri fabbricati" (Zweitwohnung) in den wichtigsten Gemeinden des Brescianer Ufers.
| Gemeinde | Zweitwohnung (altri fabbricati) | Quelle |
|---|---|---|
| Desenzano del Garda | 1,06% | Beschluss Nr. 59 vom 20.12.2024 |
| Sirmione | 0,94% | Beschluss 13.11.2024 · 1,06% bei touristischer Beherbergung |
| Padenghe sul Garda | 1,06% | Kommunale Hebesätze 2025 |
| Moniga del Garda | 0,89% | Beschluss Nr. 15 |
| Manerba del Garda | 1,10% | Beschluss Nr. 47 vom 15.12.2025 |
| Salò | 1,06% | Gemeinde Salò · ordentlicher Hebesatz |
Hebesätze nach dem letzten verfügbaren Gemeindebeschluss (2025; Manerba del Garda 2026). Jede Gemeinde kann sie jährlich ändern, mit obligatorischer Veröffentlichung auf dem Portal des Finanzministeriums (finanze.gov.it): prüfen Sie vor jeder Frist stets die aktuelle Übersicht.
Höchsthebesatz
Das Gesetz legt den ordentlichen Höchsthebesatz auf 1,06% für Zweitwohnungen fest. Gemeinden, die 2015 den TASI-Zuschlag anwendeten, können jedoch bis zu 1,14% gehen: am Gardasee ist dies bei Manerba del Garda der Fall (1,10%). Für Gebäude der Katastergruppe D ist ohnehin ein fester Anteil von 0,76% dem Staat vorbehalten.
Praktische Rechenbeispiele
Die angegebenen Katastererträge sind illustrativ: Ihr tatsächlicher Ertrag kann abweichen, prüfen Sie ihn stets im aktuellen Katasterauszug.
Die jährliche IMU wird in zwei gleiche Raten geteilt: die Hälfte als Anzahlung im Juni, die Hälfte als Restzahlung im Dezember.
Gesetzlich vorgesehene Ermäßigungen
Reduzierung der Bemessungsgrundlage um 50%
Unentgeltliche Leihe (comodato) an Kinder oder Eltern: überlässt man die Immobilie einem Verwandten in gerader Linie ersten Grades als dessen Hauptwohnsitz, mit registriertem Vertrag, halbiert sich die Bemessungsgrundlage. Der Verleiher darf keine weiteren Wohnimmobilien in Italien besitzen (außer der eigenen Hauptwohnung in derselben Gemeinde).
Immobilien von historischem oder künstlerischem Interesse und baufällige oder unbewohnbare, tatsächlich ungenutzte Immobilien: Reduzierung der Bemessungsgrundlage um 50%.
Reduzierung der Steuer um 25%
Für Wohnungen, die zu vereinbarter Miete (canone concordato, L. 431/1998) vermietet sind, reduziert sich die IMU auf 75% des berechneten Betrags.
Im Ausland ansässige Rentner
Rentner mit Wohnsitz in einem Land mit Doppelbesteuerungsabkommen mit Italien, die eine einzige, nicht vermietete Immobilie in Italien besitzen, erhalten eine Reduzierung der Steuer um 50% auf diese einzelne Immobilie.
Fristen und Zahlung 2026
Wie man zahlt
Die Zahlung erfolgt über den Vordruck F24, Abschnitt „IMU und andere lokale Abgaben". Die wichtigsten Steuercodes:
| Code | Immobilientyp |
|---|---|
| 3918 | Wohnungen außer dem Hauptwohnsitz (Zweitwohnung) |
| 3912 | Luxus-Hauptwohnsitz (A/1, A/8, A/9) |
| 3925 | Gebäude Katastergruppe D — Gemeindeanteil |
| 3930 | Landwirtschaftliche Grundstücke |
Zahlbar bei Banken, Postämtern und autorisierten Tabakläden; Inhaber einer Mehrwertsteuernummer müssen bei Verrechnungen den telematischen F24 nutzen.
IMU und Verkauf der Immobilie
Beim Verkauf wird die IMU anteilig für die Besitzmonate gezahlt: ein Monat zählt als voll, wenn der Besitz mehr als 15 Tage betragen hat. Im Monat der notariellen Beurkundung wird der Betrag anteilig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt; der Käufer übernimmt die Pflicht ab dem Tag nach der Urkunde.
Bevor Sie Ihre Immobilie am Gardasee verkaufen, lohnt es sich, den aktuellen Marktwert zu kennen: die IMU, die Sie jedes Jahr zahlen, ist einer der Besitzkosten, die bei der Verkaufsentscheidung ins Gewicht fallen.
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Häufige Fragen
Ist der Hauptwohnsitz immer von der IMU befreit?
Ja, sofern er nicht in die Luxuskategorien A/1, A/8 oder A/9 fällt. Für gewöhnliche Wohnungen mit gewöhnlichem Aufenthalt und Wohnsitzmeldung ist die Befreiung vollständig; die Zubehöreinheiten (eine je Kategorie C/2, C/6, C/7) genießen dieselbe Behandlung.
Wie finde ich meinen Katasterertrag?
Kostenlos auf der Website der Agenzia delle Entrate, Bereich Consultazione rendite, mit SPID oder CIE. Alternativ steht er in der letzten Steuererklärung (Vordruck RB).
Muss ein ausländischer Käufer einer Villa am Gardasee IMU zahlen?
Ja, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Ist es die einzige Immobilie in Italien und ist der Eigentümer dort nicht gemeldet, gilt sie als Zweitwohnung. Rentner mit Wohnsitz in einem Land mit Doppelbesteuerungsabkommen haben eine Ermäßigung von 50% auf eine einzige nicht vermietete Immobilie.
Was passiert bei verspäteter Zahlung?
Bereinigung mit dem ravvedimento operoso: geschuldete Steuer + reduzierte Sanktion (je nach Verspätung) + gesetzliche Zinsen. Ab dem 1. Januar 2026 beträgt der gesetzliche Zinssatz 1,6% pro Jahr.
Ändern sich die Hebesätze jedes Jahr?
Jede Gemeinde kann bis zum 31. Dezember Änderungen beschließen, mit obligatorischer Veröffentlichung auf dem MEF-Portal. Ohne Beschluss gelten die Hebesätze des Vorjahres. Prüfen Sie vor der Juni-Frist die aktuelle Übersicht.
Die Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Information und sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung aktuell. Die kommunalen Hebesätze ändern sich von Jahr zu Jahr. Für die genaue Berechnung und besondere Fälle (Miteigentum, Erbschaft, Leihe) wenden Sie sich an einen Steuerberater (commercialista).