„Was bleibt mir am Ende wirklich?" Das ist die richtige Frage vor dem Verkauf. Viele Eigentümer überschätzen die Verkaufskosten und verwechseln sie mit denen des Kaufs — die aber größtenteils zulasten des Käufers gehen. Sehen wir klar, welche Kosten der Verkäufer am Gardasee wirklich trägt, wer den Notar zahlt und wie Sie Ihren Nettoerlös berechnen, mit einem praktischen Beispiel.
Wer was zahlt: das Grundprinzip
Zuerst das, was für den Großteil der Verwirrung sorgt:
- Der Käufer zahlt den Notar der Urkunde und die Kaufnebensteuern (Register- oder MwSt., Hypothekar-, Katastersteuer).
- Der Verkäufer zahlt die Kosten seiner eigenen Position: Provision, eventueller Veräußerungsgewinn, Energieausweis, Konformität, Darlehensablösung.
Kurz gesagt: der am meisten gefürchtete Posten — Notar und Steuern — belastet in der Regel nicht den Verkäufer. Das ändert die Rechnung des Nettoerlöses erheblich.
Die Kosten zulasten des Verkäufers
1. Maklerprovision
In der Regel der wichtigste Posten. Sie wird zwischen den Parteien vereinbart (zuzüglich MwSt.) und der Anspruch entsteht mit Abschluss des Geschäfts. Dem Kosten steht eine vollständige Leistung gegenüber. Mehr dazu im Leitfaden IMU auf die Zweitwohnung.
2. Steuer auf den Veräußerungsgewinn (eventuell)
Wird nur gezahlt, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren ab Kauf verkaufen und nicht unter die Befreiungen fallen (Hauptwohnsitz, Erbschaft). In den meisten Fällen nicht geschuldet; wenn doch, kann man die Ersatzsteuer von 26% beim Notartermin wählen — mehr im Leitfaden zum Veräußerungsgewinn.
3. Energieausweis (APE)
Pflicht und zulasten des Verkäufers. Kosten variabel nach Typ und Größe, indikativ 200–500 € (mehr bei Villen).
4. Technische Kosten für Konformität oder Legalisierung (eventuell)
Treten zu behebende Abweichungen auf, fallen technische Kosten und, bei baulichen Legalisierungen, Abgaben und Bußgelder an. Variabel — siehe den Leitfaden zur Konformität.
5. Darlehensablösung und Hypothekenlöschung (falls vorhanden)
Bei laufendem Darlehen lösen Sie es beim Notartermin mit dem Erlös ab. Die Löschung folgt in der Regel einem vereinfachten und wenig kostspieligen Verfahren; für viele Darlehen fallen keine Vorfälligkeitsentschädigungen an. Erforderlich ist die aktuelle Ablöseabrechnung der Bank.
Notarkosten: wer sie wirklich zahlt
Entgegen der landläufigen Meinung geht der Notar des Kaufvertrags zulasten des Käufers, der ihn auch auswählen darf. Der Verkäufer trägt Notarkosten nur für Urkunden, die ihn direkt betreffen, etwa die Löschung einer Hypothek.
⚠ Häufiger Fehler. „Die Notarkosten" zu den Verkaufskosten zu rechnen ist einer der häufigsten Irrtümer: er bläht die Kostenschätzung auf und lässt den Verkauf weniger vorteilhaft erscheinen, als er tatsächlich ist.
Übersicht der Verkäuferkosten
| Posten | Wann er anfällt |
|---|---|
| Maklerprovision | Immer (mit Agentur), ab Abschluss des Geschäfts |
| Veräußerungsgewinn | Nur innerhalb von 5 Jahren und ohne Befreiung |
| Energieausweis (APE) | Immer Pflicht |
| Konformität / Legalisierung | Nur bei Abweichungen |
| Darlehensablösung + Hypothekenlöschung | Nur bei Darlehen |
| Notar des Kaufvertrags | Zulasten des Käufers |
Praktisches Beispiel zur Nettoberechnung
Immobilie verkauft für 300.000 €, seit über 5 Jahren im Besitz (kein Veräußerungsgewinn), ohne Darlehen und ohne Abweichungen:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 300.000 € |
| Maklerprovision (Beispiel) | − vereinbart |
| Energieausweis (APE) | − 200–500 € (mehr bei Villen) |
| Veräußerungsgewinn | 0 € |
| Notar und Steuern der Urkunde | zulasten des Käufers |
In einem typischen Szenario wie diesem reduzieren sich die Kosten des Verkäufers im Wesentlichen auf Provision und Energieausweis. Der Nettoerlös liegt viel näher am Verkaufspreis, als viele erwarten.
Der Rat: denken Sie nicht abstrakt über die Kosten nach. Entscheidend ist der Nettoerlös in Ihrem konkreten Fall — abhängig von Kaufdatum, Darlehen, Dokumentenstand und Verkaufsstrategie. Eine Schätzung, die wir bei der Bewertung gemeinsam erstellen.
Häufige Fragen
Wer zahlt beim Kauf den Notar?
Der Notar für den Kaufvertrag wird vom Käufer gewählt und bezahlt, zusammen mit den Kaufnebensteuern. Der Verkäufer hat Notarkosten nur für Urkunden, die ihn betreffen, etwa die Löschung einer Hypothek.
Welche Kosten trägt der Verkäufer?
Maklerprovision, eventueller Veräußerungsgewinn, Energieausweis, ggf. technische Kosten für Konformität/Legalisierung und, bei Darlehen, Ablösung und Hypothekenlöschung. Kaufnebensteuern und der Notar der Urkunde gehen zulasten des Käufers.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Sie wird zwischen den Parteien vereinbart (zuzüglich MwSt.) und der Anspruch entsteht mit Abschluss des Geschäfts. Sie ist der wichtigste Kostenpunkt des Verkäufers, gegenüber einer vollständigen Leistung. Bei Garda Immobili keine Vorabkosten.
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Nur in bestimmten Fällen. Der Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren ab Kauf verkaufen und nicht unter die Befreiungen fallen (Hauptwohnsitz, Erbschaft). Nach 5 Jahren oder in den befreiten Fällen wird nichts gezahlt.
Was kostet die Hypothekenlöschung?
Die Hypothek wird beim Notartermin durch Tilgung der Restschuld mit dem Erlös abgelöst. Die Löschung folgt einem vereinfachten, wenig kostspieligen Verfahren; für viele Darlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung. Erforderlich ist die aktuelle Ablöseabrechnung der Bank.
Wer zahlt den Energieausweis?
Zulasten des Verkäufers, der ihn bereits bei der Anzeige bereitstellen und der Urkunde beifügen muss. Die Kosten hängen von Typ und Größe der Immobilie ab und sind in der Regel überschaubar.
Die Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Information und ersetzen nicht die Beratung durch einen Notar oder Steuerberater. Sätze, Kosten und Kostenverteilung können je nach Einzelfall und Gesetzesänderungen variieren.