Wer eine Immobilie am Gardasee kauft, trifft nicht nur eine finanzielle Entscheidung — sondern eine Entscheidung für eine bestimmte Lebensqualität. Doch neben dem Kaufpreis ist das italienische Steuersystem für viele ausländische Käufer zunächst undurchsichtig. Dieser Ratgeber von GARDA IMMOBILI erklärt klar und verständlich, welche Steuern beim Notartermin anfallen — und warum.
Registersteuer oder Mehrwertsteuer: Was gilt für Ihren Kauf?
Das italienische Immobiliensteuerrecht folgt einer klaren Logik. Drei Faktoren bestimmen, welche Steuern Sie zahlen:
- Ob Sie die Immobilie als Erstwohnsitz (prima casa) oder als Zweitwohnsitz nutzen möchten
- Ob Sie von einer Privatperson oder von einem Bauträger kaufen
- Ob Mehrwertsteuer (IVA) oder Registersteuer (imposta di registro) anfällt
Bei den meisten Transaktionen am Gardasee — insbesondere beim Kauf von Bestandsimmobilien von Privatpersonen — gilt die Registersteuer. Die Mehrwertsteuer kommt nur beim Kauf direkt vom Bauträger zum Tragen, typischerweise bei Neubauten oder frisch sanierten Objekten.
Kauf von einer Privatperson oder mehrwertsteuerbefreitem Unternehmen
Dies ist das häufigste Szenario auf dem Sekundärmarkt. Die Registersteuer wird auf den Katasterwert der Immobilie erhoben — einen amtlich festgelegten Referenzwert, der in der Regel deutlich unter dem Marktpreis liegt. Das bedeutet: Die Steuerbemessungsgrundlage ist erheblich niedriger als der tatsächliche Kaufpreis.
Erstwohnsitz (prima casa): 2 % Registersteuer auf den Katasterwert + 50 € Hypothekensteuer + 50 € Katastersteuer.
Zweitwohnsitz: 9 % Registersteuer auf den Katasterwert + 50 € Hypothekensteuer + 50 € Katastersteuer.
Kauf von einem Bauträger (Mehrwertsteuer)
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger tritt die Mehrwertsteuer an die Stelle der Registersteuer. Die Steuersätze variieren je nach Immobilienkategorie und Nutzungszweck.
Erstwohnsitz (prima casa): 4 % MwSt. + 200 € Registersteuer + 200 € Hypothekensteuer + 200 € Katastersteuer.
Zweitwohnsitz — Standard: 10 % MwSt. + Pauschalsteuern wie oben.
Zweitwohnsitz — Luxus (Kategorien A/1, A/8, A/9): 22 % MwSt. + Pauschalsteuern wie oben.
Steuersätze auf einen Blick
| Kaufszenario | Verkäufer | Registersteuer / MwSt. | Weitere Steuern |
|---|---|---|---|
| Erstwohnsitz | Privatperson / MwSt.-befreit | 2 % auf Katasterwert | 50 € + 50 € |
| Zweitwohnsitz | Privatperson / MwSt.-befreit | 9 % auf Katasterwert | 50 € + 50 € |
| Erstwohnsitz | Bauträger | MwSt. 4 % auf Kaufpreis | 200 € + 200 € + 200 € |
| Zweitwohnsitz (Standard) | Bauträger | MwSt. 10 % auf Kaufpreis | 200 € + 200 € + 200 € |
| Zweitwohnsitz (Luxus) | Bauträger | MwSt. 22 % auf Kaufpreis | 200 € + 200 € + 200 € |
Steuerrechner 2026
Ihre Kaufnebenkosten berechnen
Diese Berechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und stellt keine steuerliche oder notarielle Beratung dar. Die tatsächlichen Steuern können je nach individueller Situation und Immobilie abweichen. Wir empfehlen, vor dem Kauf einen Notar oder Steuerberater hinzuzuziehen.
Was ist der Katasterwert — und warum ist er entscheidend?
Der Katasterwert (valore catastale) ist der steuerliche Referenzwert einer Immobilie, der vom italienischen Grundbuchamt festgelegt wird. Er liegt in der Regel erheblich unter dem tatsächlichen Marktwert — was bedeutet: Beim Kauf mit Registersteuer ist die Steuerbemessungsgrundlage deutlich niedriger als der gezahlte Kaufpreis.
Er wird folgendermaßen berechnet:
- Das Katastereinkommen wird zunächst um 5 % erhöht
- Das Ergebnis wird mit einem gesetzlich festgelegten Multiplikator multipliziert
- Für Erstwohnsitze beträgt der Gesamtmultiplikator in der Regel 115,5
- Für Zweitwohnsitze beträgt der Multiplikator in der Regel 126
Rechenbeispiel: Ein Katastereinkommen von 850 € ergibt einen Katasterwert von ca. 103.950 € für einen Erstwohnsitz — selbst wenn der tatsächliche Kaufpreis bei 450.000 € oder mehr liegt. Das ist ein erheblicher Steuervorteil des italienischen Systems.
Checkliste für internationale Käufer vor dem Notartermin
- Prüfen, ob die Voraussetzungen für die Erstwohnsitz-Vergünstigung (prima casa) erfüllt sind
- Katasterkategorie der Immobilie prüfen (Standard oder Luxus A/1, A/8, A/9)
- Aktuellen Katasterauszug (visura catastale) anfordern
- Gesamtsteuerbelastung mit dem Rechner oben ermitteln
- Notar und ggf. grenzüberschreitenden Steuerberater hinzuziehen
- Vor der Unterzeichnung eine italienische Steuernummer (codice fiscale) beantragen
Häufig gestellte Fragen
Wird die Registersteuer auf den Kaufpreis oder den Katasterwert berechnet?
Beim Kauf von einer Privatperson wird die Registersteuer auf den Katasterwert angewendet — nicht auf den tatsächlichen Kaufpreis. Dies ist das sogenannte Prezzo-Valore-System und einer der wesentlichen Steuervorteile beim Kauf auf dem Sekundärmarkt in Italien.
Wann gilt der Mehrwertsteuersatz von 22 %?
Der Satz von 22 % gilt für Luxusimmobilien der Katasterkategorien A/1 (repräsentative Wohnungen), A/8 (Villen) und A/9 (historische Gebäude) beim Kauf vom Bauträger.
Können deutsche, österreichische oder Schweizer Käufer die Prima-Casa-Vergünstigung nutzen?
Ja — EU-Bürger und Drittstaatsangehörige, die die Voraussetzungen des italienischen Steuerrechts erfüllen, können die Vergünstigung in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist in der Regel die Absicht, den Wohnsitz nach Italien zu verlegen. Unser Team berät Sie gerne zu Ihrem individuellen Fall.
Welche weiteren Kaufnebenkosten muss ich einplanen?
Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notarkosten (typischerweise 1–2 % des Kaufpreises), Maklergebühren (in der Regel 2–4 %) sowie eventuelle Übersetzungs- und Rechtsberatungskosten einplanen. GARDA IMMOBILI erstellt Ihnen auf Anfrage eine vollständige Kostenschätzung.