Steuer-Ratgeber Italien 2026
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Wer eine Immobilie am Gardasee kauft, trifft nicht nur eine finanzielle Entscheidung — sondern eine Entscheidung für eine bestimmte Lebensqualität. Doch neben dem Kaufpreis ist das italienische Steuersystem für viele ausländische Käufer zunächst undurchsichtig. Dieser Ratgeber von GARDA IMMOBILI erklärt klar und verständlich, welche Steuern beim Notartermin anfallen — und warum.
Das italienische Immobiliensteuerrecht folgt einer klaren Logik. Drei Faktoren bestimmen, welche Steuern Sie zahlen:
Bei den meisten Transaktionen am Gardasee — insbesondere beim Kauf von Bestandsimmobilien von Privatpersonen — gilt die Registersteuer. Die Mehrwertsteuer kommt nur beim Kauf direkt vom Bauträger zum Tragen, typischerweise bei Neubauten oder frisch sanierten Objekten.
Dies ist das häufigste Szenario auf dem Sekundärmarkt. Die Registersteuer wird auf den Katasterwert der Immobilie erhoben — einen amtlich festgelegten Referenzwert, der in der Regel deutlich unter dem Marktpreis liegt. Das bedeutet: Die Steuerbemessungsgrundlage ist erheblich niedriger als der tatsächliche Kaufpreis.
Erstwohnsitz (prima casa): 2 % Registersteuer auf den Katasterwert + 50 € Hypothekensteuer + 50 € Katastersteuer.
Zweitwohnsitz: 9 % Registersteuer auf den Katasterwert + 50 € Hypothekensteuer + 50 € Katastersteuer.
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger tritt die Mehrwertsteuer an die Stelle der Registersteuer. Die Steuersätze variieren je nach Immobilienkategorie und Nutzungszweck.
Erstwohnsitz (prima casa): 4 % MwSt. + 200 € Registersteuer + 200 € Hypothekensteuer + 200 € Katastersteuer.
Zweitwohnsitz — Standard: 10 % MwSt. + Pauschalsteuern wie oben.
Zweitwohnsitz — Luxus (Kategorien A/1, A/8, A/9): 22 % MwSt. + Pauschalsteuern wie oben.
| Kaufszenario | Verkäufer | Registersteuer / MwSt. | Weitere Steuern |
|---|---|---|---|
| Erstwohnsitz | Privatperson / MwSt.-befreit | 2 % auf Katasterwert | 50 € + 50 € |
| Zweitwohnsitz | Privatperson / MwSt.-befreit | 9 % auf Katasterwert | 50 € + 50 € |
| Erstwohnsitz | Bauträger | MwSt. 4 % auf Kaufpreis | 200 € + 200 € + 200 € |
| Zweitwohnsitz (Standard) | Bauträger | MwSt. 10 % auf Kaufpreis | 200 € + 200 € + 200 € |
| Zweitwohnsitz (Luxus) | Bauträger | MwSt. 22 % auf Kaufpreis | 200 € + 200 € + 200 € |
Diese Berechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und stellt keine steuerliche oder notarielle Beratung dar. Die tatsächlichen Steuern können je nach individueller Situation und Immobilie abweichen. Wir empfehlen, vor dem Kauf einen Notar oder Steuerberater hinzuzuziehen.
Der Katasterwert (valore catastale) ist der steuerliche Referenzwert einer Immobilie, der vom italienischen Grundbuchamt festgelegt wird. Er liegt in der Regel erheblich unter dem tatsächlichen Marktwert — was bedeutet: Beim Kauf mit Registersteuer ist die Steuerbemessungsgrundlage deutlich niedriger als der gezahlte Kaufpreis.
Er wird folgendermaßen berechnet:
Rechenbeispiel: Ein Katastereinkommen von 850 € ergibt einen Katasterwert von ca. 103.950 € für einen Erstwohnsitz — selbst wenn der tatsächliche Kaufpreis bei 450.000 € oder mehr liegt. Das ist ein erheblicher Steuervorteil des italienischen Systems.
Beim Kauf von einer Privatperson wird die Registersteuer auf den Katasterwert angewendet — nicht auf den tatsächlichen Kaufpreis. Dies ist das sogenannte Prezzo-Valore-System und einer der wesentlichen Steuervorteile beim Kauf auf dem Sekundärmarkt in Italien.
Der Satz von 22 % gilt für Luxusimmobilien der Katasterkategorien A/1 (repräsentative Wohnungen), A/8 (Villen) und A/9 (historische Gebäude) beim Kauf vom Bauträger.
Ja — EU-Bürger und Drittstaatsangehörige, die die Voraussetzungen des italienischen Steuerrechts erfüllen, können die Vergünstigung in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist in der Regel die Absicht, den Wohnsitz nach Italien zu verlegen. Unser Team berät Sie gerne zu Ihrem individuellen Fall.
Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notarkosten (typischerweise 1–2 % des Kaufpreises), Maklergebühren (in der Regel 2–4 %) sowie eventuelle Übersetzungs- und Rechtsberatungskosten einplanen. GARDA IMMOBILI erstellt Ihnen auf Anfrage eine vollständige Kostenschätzung.
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