Ein Haus am Gardasee ist der Traum vieler Käufer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, den Niederlanden und dem übrigen Europa. Die gute Nachricht: Für Ausländer ist der Ablauf einfacher, als viele denken — vorausgesetzt, man kennt die richtigen Schritte. Hier finden Sie alles, was Sie brauchen: von der Steuernummer über die Unterlagen und die Rolle des Notars bis zu den Versorgungsverträgen nach dem Kauf.
Wer in Italien eine Immobilie kaufen darf
- EU-Bürger (Deutschland, Österreich, Niederlande, Frankreich…): können ohne jede Einschränkung kaufen, genau wie italienische Staatsbürger.
- Nicht-EU-Bürger (z. B. Schweiz, Vereinigtes Königreich): können auf Grundlage des Prinzips der Gegenseitigkeit kaufen oder wenn sie eine gültige Aufenthaltsgenehmigung besitzen.
Für die große Mehrheit der Käufer am Gardasee — Deutsche, Österreicher, Niederländer, Schweizer — gibt es keine Hindernisse beim Kauf.
Wichtig: Sie müssen weder in Italien wohnen noch nach Italien ziehen, um zu kaufen. Sie können ganz einfach als Nichtansässiger kaufen, zum Beispiel ein Ferienhaus als Zweitwohnung.
Die Steuernummer (Codice Fiscale): der erste Schritt
Der Codice Fiscale ist die italienische Steuernummer, eine persönliche Identifikationsnummer. Ohne sie kann der Kaufvertrag beim Notar nicht unterzeichnet werden (das Kaufangebot und den Vorvertrag können Sie dagegen auch schon vorher unterschreiben). Sie ist kostenlos und wird bei einem Büro der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate), bei einem italienischen Konsulat in Ihrem Land oder über einen Bevollmächtigten beantragt. Wenn Sie noch keine haben, helfen wir Ihnen dabei.
Die Checkliste: Unterlagen des Käufers
Das brauchen Sie als Käufer ganz konkret. Die Liste ist kürzer, als man denkt, und einen Großteil bereiten wir gemeinsam mit Ihnen vor.
- Gültiger Ausweis: Personalausweis oder Reisepass, gültig am Tag des Notartermins.
- Italienische Steuernummer (Codice Fiscale): Ohne sie kann der Kaufvertrag beim Notar nicht unterzeichnet werden, Kaufangebot und Vorvertrag dagegen schon vorher. Wenn Sie noch keine haben, helfen wir Ihnen, sie zu bekommen.
- Wenn Sie verheiratet sind, eine aktuelle Heiratsurkunde aus Ihrem Land. Der Notar verlangt sie, weil der eheliche Güterstand bestimmt, auf wessen Namen die Immobilie eingetragen wird, und er sagt Ihnen, in welcher Form Sie sie vorlegen müssen.
- Aufenthaltsgenehmigung (nur für einige Nicht-EU-Bürger, wenn die Gegenseitigkeit nicht gilt).
- Nachvollziehbare Zahlungen: Banküberweisungen oder Bankschecks. In der Urkunde wird angegeben, wie der Kaufpreis bezahlt wurde.
- Spezialvollmacht, nur wenn Sie beim Notartermin nicht anwesend sind und eine Person Ihres Vertrauens an Ihrer Stelle unterschreibt.
Die Unterlagen der Immobilie (Herkunftsurkunde, Grundriss, Katasterauszug, Energieausweis APE, Konformität) sind nicht Ihre Aufgabe: Wir beschaffen und prüfen sie vor der Unterzeichnung mit dem Verkäufer und dem Notar.
Wenn Sie kein Italienisch sprechen: Die Urkunde wird zweisprachig verfasst, auf Italienisch und in Ihrer Sprache (oder auf Englisch), und vor dem Notar im Beisein eines Dolmetschers verlesen. Den Dolmetscher und die Termine mit dem Notariat organisieren wir.
Die Rolle des Notars
In Italien ist der Notar eine öffentliche und unparteiische Amtsperson, die die Rechtmäßigkeit des Kaufs garantiert. Er prüft die Eigentumsverhältnisse und dass keine Hypotheken bestehen, kontrolliert die Unterlagen, verfasst und beurkundet den Vertrag, führt die Steuern ab und lässt den Kauf in die öffentlichen Register eintragen.
Steuern und Kaufnebenkosten
Die Steuern hängen vor allem davon ab, wer verkauft (eine Privatperson oder ein Unternehmen, das Mehrwertsteuer berechnet), und von der Nutzung der Immobilie (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung). Für eine Schätzung in Ihrem Fall nutzen Sie unseren Ratgeber mit Rechner zu den Steuern beim Immobilienkauf in Italien.
Nach dem Notartermin: Versorger und erste Schritte
Mit den Schlüsseln in der Hand bleiben einige praktische Schritte, die Sie am besten sofort erledigen, um beim ersten Aufenthalt nicht ohne Strom oder Wasser dazustehen:
- Strom und Gas: Der Vertrag wird auf Ihren Namen umgeschrieben (voltura) oder neu aktiviert (subentro), falls der Zähler abgeschaltet ist. Nötig sind Steuernummer, die Zählernummern, der Zählerstand am Übergabetag und eine IBAN für den Lastschrifteinzug.
- Wasser: gleiches Verfahren beim Wasserversorger der Gemeinde.
- Müllgebühr (TARI): Als neuer Eigentümer geben Sie bei der Gemeinde die entsprechende Erklärung ab.
- IMU: Für eine Zweitwohnung wird sie in zwei Raten gezahlt, im Juni und im Dezember. Schätzen können Sie sie mit unserem IMU-Rechner für die Zweitwohnung.
- Wohnanlage: Liegt die Immobilie in einem Residence, teilen Sie dem Verwalter Ihre Kontaktdaten für Nebenkosten und Einladungen zu den Versammlungen mit.
Das sind einfache Formalitäten, aber auf Italienisch und mit Regeln, die von Versorger zu Versorger verschieden sind: Für alle, die im Ausland leben, ist das der Punkt, an dem Hilfe vor Ort wirklich den Unterschied macht.
Wir kümmern uns darum. Sie müssen sich nicht allein durch Ämter und italienische Formulare kämpfen: Wir begleiten Sie bei jedem Schritt, von der ersten Besichtigung bis nach dem Notartermin.
- Wir helfen Ihnen, die Steuernummer zu bekommen;
- wir beschaffen und prüfen die Unterlagen der Immobilie;
- wir koordinieren Notar, Dolmetscher und Bank, einschließlich der nachvollziehbaren Zahlungen am Tag des Notartermins;
- wir begleiten Sie auch nach dem Notartermin: Versorger, Müllgebühr und Kontakt zum Verwalter der Wohnanlage;
- wenn Sie nicht zum Notartermin kommen können, können Sie sich aus der Ferne mit einer Vollmacht von einer Person Ihres Vertrauens vertreten lassen.
Häufige Fragen
Darf ein Ausländer in Italien eine Immobilie kaufen?
Ja. EU-Bürger kaufen ohne Einschränkungen. Nicht-EU-Bürger können auf Grundlage der Gegenseitigkeit oder mit einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung kaufen. Für Käufer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, den Niederlanden und der EU allgemein gibt es keine Hindernisse.
Was ist der Codice Fiscale und wie bekommt man ihn?
Der Codice Fiscale ist die italienische Steuernummer, eine persönliche Identifikationsnummer, die für den Immobilienkauf unerlässlich ist. Er wird kostenlos bei der Agenzia delle Entrate, bei einem italienischen Konsulat im Ausland oder über einen Bevollmächtigten beantragt.
Welche Unterlagen braucht der Käufer für den Immobilienkauf in Italien?
Einen gültigen Ausweis, die italienische Steuernummer, bei Verheirateten eine aktuelle Heiratsurkunde und nachvollziehbare Zahlungsmittel (Überweisungen oder Bankschecks). Außerdem eine Vollmacht, wenn man beim Notartermin nicht anwesend ist. Die Unterlagen der Immobilie prüft die Agentur mit dem Notar.
Was ist nach dem Notartermin zu tun?
Strom, Gas und Wasser auf den eigenen Namen umschreiben (voltura oder subentro), bei der Gemeinde die Erklärung für die Müllgebühr abgeben, bei einer Zweitwohnung die IMU zahlen und in einer Wohnanlage dem Verwalter die eigenen Kontaktdaten mitteilen. Garda Immobili begleitet Käufer auch bei diesen Schritten.
Die Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Information und ersetzen nicht die Beratung durch einen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt. Steuersätze, Voraussetzungen und Verfahren können variieren und sich durch Gesetzesänderungen ändern.