Comprare una casa sul Lago di Garda è il sogno di molti acquirenti da Germania, Austria, Svizzera, Olanda e dal resto d'Europa. La buona notizia è che il processo, per uno straniero, è più semplice di quanto si pensi — a patto di conoscere i passaggi giusti. Qui trovi tutto ciò che serve: dal codice fiscale ai documenti, dal ruolo del notaio alle utenze dopo l'acquisto.
Chi può comprare casa in Italia
- Cittadini UE (Germania, Austria, Olanda, Francia…): possono comprare senza alcuna limitazione, come un cittadino italiano.
- Cittadini extra-UE (es. Svizzera, Regno Unito): possono acquistare in base al principio di reciprocità o se titolari di un regolare permesso di soggiorno.
Per la grande maggioranza degli acquirenti del bacino del Garda — tedeschi, austriaci, olandesi, svizzeri — non ci sono ostacoli all'acquisto.
Importante: non serve essere residenti o trasferirsi in Italia per comprare. Si può acquistare tranquillamente come non residente, ad esempio per una seconda casa di vacanza.
Il codice fiscale: il primo passo
Il codice fiscale è un codice identificativo personale, indispensabile per firmare l'atto di acquisto dal notaio (per la proposta e il preliminare, invece, si può procedere anche prima di averlo). È gratuito e si ottiene presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, presso un consolato italiano nel tuo paese, oppure tramite un delegato con procura. Se non ce l'hai ancora, ti aiutiamo noi a ottenerlo.
La checklist dei documenti dell'acquirente
Ecco cosa serve, in concreto, a chi compra. La lista è più corta di quanto si pensi, e buona parte la prepariamo insieme a te.
- Documento d'identità valido: carta d'identità o passaporto, in corso di validità il giorno del rogito.
- Codice fiscale italiano: senza non si può firmare l'atto dal notaio, mentre la proposta d'acquisto e il preliminare si possono firmare anche prima di averlo. Se non ce l'hai ancora, ti aiutiamo noi a ottenerlo.
- Se sei sposato, il documento del matrimonio: per gli italiani, l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio, rilasciato dal comune, che riporta anche il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni); per gli stranieri, un certificato di matrimonio aggiornato. Il notaio lo chiede perché il regime patrimoniale stabilisce a nome di chi viene intestata la casa, e ti indica in che forma presentarlo.
- Permesso di soggiorno (solo per alcuni cittadini extra-UE, quando non vale la reciprocità).
- Pagamenti tracciabili: bonifici o assegni circolari. Nell'atto si indicano le modalità con cui è stato pagato il prezzo.
- Procura speciale, solo se non sarai presente al rogito e firmerà una persona di fiducia al posto tuo.
I documenti dell'immobile (atto di provenienza, planimetria, visura catastale, certificato energetico APE, conformità) non spettano a te: li raccogliamo e verifichiamo noi con il venditore e il notaio prima della firma.
Se non parli italiano: l'atto viene redatto in due lingue, l'italiano e la tua lingua (o l'inglese), e letto davanti al notaio alla presenza di un interprete. Organizziamo noi l'interprete e i tempi con lo studio notarile.
Il ruolo del notaio
In Italia il notaio è una figura pubblica e imparziale, garante della legalità della compravendita. Verifica la proprietà e l'assenza di ipoteche, controlla la conformità dei documenti, redige e autentica l'atto, versa le imposte e trascrive l'atto nei pubblici registri.
Imposte e costi d'acquisto
Le imposte dipendono soprattutto da chi vende (un privato oppure un'impresa, che applica l'IVA) e dalla destinazione dell'immobile (prima o seconda casa). Per una stima sul tuo caso, usa la nostra guida con calcolatore al calcolo delle imposte di acquisto.
Dopo il rogito: utenze e prime incombenze
Con le chiavi in mano restano alcuni passaggi pratici, che è bene fare subito per non trovarsi senza luce o acqua al primo soggiorno:
- Luce e gas: si fa la voltura (o il subentro, se il contatore è chiuso) a tuo nome. Servono codice fiscale, i codici dei contatori, la lettura del giorno della consegna e un IBAN per l'addebito.
- Acqua: stessa procedura, con il gestore del servizio idrico del comune.
- Tassa rifiuti (TARI): va fatta la dichiarazione al comune come nuovo proprietario.
- IMU: per una seconda casa si paga in due rate, a giugno e a dicembre. Puoi stimarla con il nostro calcolatore dell'IMU per la seconda casa.
- Condominio: se l'immobile è in un residence, si comunicano all'amministratore i tuoi recapiti per le spese e le convocazioni.
Sono pratiche semplici, ma in italiano e con regole diverse da gestore a gestore: per chi vive all'estero è il punto in cui un aiuto sul posto fa davvero la differenza.
Ci pensiamo noi. Non devi orientarti da solo tra uffici e moduli in italiano: ti seguiamo in ogni passaggio, dalla prima visita fino a dopo il rogito.
- ti aiutiamo a ottenere il codice fiscale;
- raccogliamo e verifichiamo i documenti dell'immobile;
- coordiniamo notaio, interprete e banca, compresi i pagamenti tracciabili del giorno del rogito;
- ti seguiamo anche dopo il rogito: utenze, tassa rifiuti e contatti con l'amministratore di condominio;
- se non puoi venire al rogito, puoi farti rappresentare a distanza da una persona di fiducia con una procura.
Domande frequenti
Uno straniero può comprare casa in Italia?
Sì. I cittadini UE comprano senza limitazioni. Gli extra-UE possono acquistare in base alla reciprocità o con un regolare permesso di soggiorno. Per gli acquirenti di Germania, Austria, Svizzera, Olanda e UE in generale non ci sono ostacoli.
Cos'è il codice fiscale e come si ottiene?
È un codice identificativo personale indispensabile per acquistare casa. Si richiede gratuitamente all'Agenzia delle Entrate, presso un consolato italiano all'estero o tramite un delegato con procura.
Quali documenti servono all'acquirente per comprare casa in Italia?
Un documento d'identità valido, il codice fiscale italiano, se si è sposati, il documento del matrimonio (per gli italiani l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio, per gli stranieri un certificato di matrimonio aggiornato) e i mezzi di pagamento tracciabili (bonifici o assegni circolari). Serve inoltre la procura, se non si è presenti al rogito. I documenti dell'immobile li verifica l'agenzia con il notaio.
Cosa bisogna fare dopo il rogito?
Intestare a proprio nome le utenze di luce, gas e acqua (voltura o subentro), presentare al comune la dichiarazione per la tassa rifiuti, pagare l'IMU se si tratta di una seconda casa e, in condominio, comunicare i propri recapiti all'amministratore. Garda Immobili accompagna l'acquirente anche in questi passaggi.
Le informazioni di questo articolo hanno scopo divulgativo e non sostituiscono la consulenza di un notaio, un commercialista o un legale. Aliquote, requisiti e procedure possono variare ed essere soggetti ad aggiornamenti normativi.