"Quanto mi resta in tasca davvero?" È la domanda giusta da farsi prima di vendere. Molti proprietari sovrastimano i costi della vendita, spesso confondendoli con quelli dell'acquisto — che però, in gran parte, spettano al compratore. Vediamo con chiarezza quali spese paga davvero il venditore sul Lago di Garda, chi paga il notaio e come calcolare il tuo ricavato netto, con un esempio pratico.
Chi paga cosa: il principio di base
La prima cosa da chiarire, perché è fonte di gran parte della confusione:
- L'acquirente paga il notaio dell'atto e le imposte di acquisto (registro o IVA, ipotecaria, catastale).
- Il venditore paga le spese legate alla sua posizione: provvigione, eventuale plusvalenza, APE, conformità, estinzione del mutuo.
In sintesi: la voce più temuta — notaio e imposte — di norma non grava sul venditore. Questo cambia molto il calcolo del netto che ti resta.
Le spese a carico del venditore
1. Provvigione dell'agenzia
È in genere la voce principale. È concordata tra le parti (oltre IVA) e matura ad affare concluso. A fronte del costo c'è un servizio completo. Approfondisci nella guida privato o agenzia.
2. Imposta sulla plusvalenza (eventuale)
Si paga solo se vendi entro 5 anni dall'acquisto e non rientri nelle esenzioni (abitazione principale, eredità). Nella maggior parte dei casi non è dovuta; quando lo è, si può optare per l'imposta sostitutiva del 26% al rogito — approfondisci nella guida alla plusvalenza.
3. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Obbligatorio e a carico del venditore. Costo variabile per tipologia e dimensione, indicativamente 200–500 € (di più per le ville). Vedi la guida su APE e classe energetica.
4. Spese tecniche per conformità o sanatorie (eventuali)
Se emergono difformità da sanare, ci sono spese tecniche e, per le sanatorie edilizie, oneri e sanzioni. Variabili — ne parliamo nella guida alla conformità.
5. Estinzione del mutuo e cancellazione dell'ipoteca (se presente)
Se hai un mutuo in corso, lo estingui al rogito con il ricavato. La cancellazione segue di norma una procedura semplificata e poco onerosa; per molti mutui non sono previste penali. Serve il conteggio estintivo aggiornato dalla banca.
Spese notarili: chi le paga davvero
Contrariamente a quanto si crede, il notaio dell'atto di compravendita è a carico dell'acquirente, che ha anche il diritto di sceglierlo. Il venditore può sostenere spese notarili solo per atti che riguardano lui direttamente, ad esempio la cancellazione di un'ipoteca.
⚠ Errore comune. Mettere in conto "le spese del notaio" tra i costi di vendita è uno degli errori più frequenti: gonfia la stima dei costi e fa percepire la vendita come meno conveniente di quanto sia realmente.
Riepilogo dei costi del venditore
| Voce | Quando si applica |
|---|---|
| Provvigione agenzia | Sempre (se con agenzia), ad affare concluso |
| Plusvalenza | Solo entro 5 anni e senza esenzioni |
| APE | Sempre obbligatorio |
| Conformità / sanatorie | Solo se ci sono difformità |
| Estinzione mutuo + cancellazione ipoteca | Solo se c'è un mutuo |
| Notaio dell'atto di vendita | A carico dell'acquirente |
Esempio pratico di calcolo del netto
Immobile venduto a 300.000 €, posseduto da oltre 5 anni (nessuna plusvalenza), senza mutuo e senza difformità:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo di vendita | 300.000 € |
| Provvigione agenzia (esempio) | − concordata |
| APE | − 200–500 € (di più per ville) |
| Plusvalenza | 0 € |
| Notaio e imposte d'atto | a carico acquirente |
In uno scenario tipico come questo, i costi a carico del venditore si riducono essenzialmente a provvigione e APE. Il netto è molto più vicino al prezzo di vendita di quanto molti si aspettino.
Il consiglio: non ragionare sui costi in astratto. Il dato che conta è il netto finale nel tuo caso specifico, che dipende da data di acquisto, presenza di mutuo, stato documentale e strategia di vendita. È una stima che facciamo insieme in fase di valutazione.
Domande frequenti
Chi paga il notaio nella compravendita?
Il notaio per l'atto di vendita è scelto e pagato dall'acquirente, insieme alle imposte di acquisto. Il venditore può avere costi notarili solo per atti che lo riguardano, come la cancellazione di un'ipoteca.
Quali spese paga il venditore?
Provvigione dell'agenzia, eventuale plusvalenza, APE, eventuali spese tecniche per conformità/sanatorie e, se c'è un mutuo, estinzione e cancellazione dell'ipoteca. Imposte di acquisto e notaio dell'atto spettano all'acquirente.
Quanto costa la provvigione dell'agenzia?
È concordata tra le parti e matura ad affare concluso. È la principale voce di costo per il venditore, a fronte di un servizio completo. Da Garda Immobili non sono previsti costi anticipati.
Devo pagare le tasse quando vendo casa?
Solo in alcuni casi. La plusvalenza è tassabile se vendi entro 5 anni dall'acquisto e non rientri nelle esenzioni (abitazione principale, eredità). Oltre i 5 anni, o nei casi esenti, non si paga nulla sul guadagno.
Quanto costa cancellare l'ipoteca?
L'ipoteca si estingue al rogito saldando il debito residuo con il ricavato. La cancellazione segue una procedura semplificata e poco onerosa; per molti mutui non sono previste penali. Serve il conteggio estintivo aggiornato della banca.
L'APE chi lo paga?
È a carico del venditore, che deve metterlo a disposizione già in fase di annuncio e allegarlo all'atto. Il costo dipende da tipologia e dimensione dell'immobile ed è generalmente contenuto.
Le informazioni di questo articolo hanno scopo divulgativo e non sostituiscono la consulenza di un notaio o commercialista. Aliquote, costi e ripartizione delle spese possono variare in base al caso specifico e ad aggiornamenti normativi.