Vendere casa non è solo questione di prezzo: senza i documenti giusti, la trattativa si blocca proprio sul più bello. Una difformità catastale scoperta a ridosso del rogito, un APE mancante o una successione non completata possono far saltare la vendita o costarti settimane di ritardo. Qui trovi la checklist completa di tutto ciò che serve per vendere un immobile sul Lago di Garda — così verifichi tutto subito e arrivi al rogito senza sorprese.
1. Documenti di identità e proprietà
Sono la base di ogni compravendita. Il notaio li richiede per identificare le parti e ricostruire la storia della proprietà:
- Documento d'identità e codice fiscale di tutti i venditori (e tessera sanitaria).
- Atto di provenienza: rogito di acquisto, dichiarazione di successione o atto di donazione.
- Per i coniugati, l'indicazione del regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
2. Documenti catastali
Servono a identificare l'immobile e a verificare che i dati ufficiali corrispondano alla realtà:
- Visura catastale aggiornata.
- Planimetria catastale depositata, che deve coincidere con lo stato reale.
Puoi richiederli tu stesso online dal portale dell'Agenzia delle Entrate, oppure ci pensiamo noi in fase di incarico. Trovi la procedura passo passo nella guida a visure e planimetrie.
Da sapere: i dati catastali identificano l'immobile, ma la superficie catastale non coincide con la metratura commerciale dell'annuncio. Sono due misure diverse, con finalità diverse.
3. Conformità urbanistica ed edilizia
È l'aspetto che più spesso crea problemi. La conformità è la corrispondenza tra stato reale, planimetria catastale e titoli edilizi del Comune. Servono:
- Titolo edilizio originario (licenza, concessione o permesso) e pratiche successive (SCIA, CILA).
- Certificato di agibilità (o abitabilità).
- Attestazione di conformità tra stato di fatto, catasto e progetto approvato.
⚠ Attenzione. Se in passato sono state fatte modifiche (una parete spostata, una veranda chiusa, un soppalco) senza aggiornare la planimetria o le pratiche, esiste una difformità da sanare prima del rogito. Verificarlo all'inizio evita che la trattativa salti all'ultimo momento.
4. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L'APE è obbligatorio: la classe energetica va indicata già nell'annuncio e l'attestato allegato all'atto. Lo redige un tecnico abilitato, ha validità di dieci anni ed è oggi anche un argomento di valore.
Perché conta. Sul Garda gli acquirenti del Nord Europa — tedeschi, austriaci, olandesi — sono molto attenti all'efficienza. Una buona classe energetica può tradursi in un premio di prezzo; una classe bassa, in un argomento di trattativa al ribasso.
5. Documentazione degli impianti
Non sempre obbligatoria per la stipula, ma sempre utile e spesso richiesta dall'acquirente:
- Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas, riscaldamento).
- Libretto di impianto della caldaia e rapporti di controllo aggiornati.
6. Documenti per immobili in condominio
Se vendi un appartamento, servono anche:
- Regolamento di condominio e tabelle millesimali.
- Attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti (assenza di morosità).
- Eventuali delibere per lavori straordinari approvati o in corso.
7. Situazioni particolari
Immobile con mutuo in corso
Si vende senza problemi: l'ipoteca si estingue al rogito, saldando il debito residuo con il ricavato. Serve il conteggio estintivo aggiornato della banca.
Casa ereditata
Servono la dichiarazione di successione con le trascrizioni e la voltura catastale a nome degli eredi. Se gli eredi sono più di uno, tutti devono firmare.
Immobile ricevuto in donazione
Richiede verifiche specifiche, perché può incidere sulla concessione del mutuo all'acquirente. Da valutare con attenzione fin dall'inizio.
8. Checklist riepilogativa
In sintesi tutto ciò che serve, raggruppato per categoria:
| Categoria | Documenti |
|---|---|
| Identità e proprietà | Documento d'identità, codice fiscale, atto di provenienza, regime patrimoniale |
| Catasto | Visura catastale, planimetria catastale aggiornata |
| Urbanistica | Titolo edilizio, agibilità, attestazione di conformità |
| Energia | APE in corso di validità |
| Impianti | Dichiarazioni di conformità, libretto caldaia |
| Condominio | Regolamento, millesimali, attestazione spese, delibere |
| Casi particolari | Conteggio estintivo mutuo · successione e voltura · verifiche donazione |
Il consiglio: raccogli e verifica i documenti prima di mettere in vendita, non a trattativa avviata. Un fascicolo completo accelera il rogito, rassicura l'acquirente e ti mette in posizione di forza. In fase di incarico ti aiutiamo a controllare ogni documento e a individuare per tempo eventuali difformità.
Domande frequenti
Quali documenti servono per vendere casa?
I fondamentali: documento d'identità e codice fiscale, atto di provenienza, visura e planimetria catastale, attestazione di conformità urbanistica, APE e dichiarazioni di conformità degli impianti. Per gli appartamenti anche regolamento condominiale e attestazione delle spese.
Cos'è la conformità catastale e urbanistica?
La corrispondenza tra stato reale, planimetria depositata al catasto e titoli edilizi del Comune. Se la casa è stata modificata senza aggiornare planimetria o pratiche, c'è una difformità da sanare prima del rogito.
L'APE è obbligatorio per vendere casa?
Sì. La classe energetica va indicata già nell'annuncio e l'APE allegato all'atto. Lo redige un tecnico abilitato e dura dieci anni, salvo interventi che modifichino la prestazione energetica.
Quanto tempo serve per raccogliere i documenti?
Se è tutto in ordine, pochi giorni. Se emergono difformità da sanare, anche settimane o mesi. Per questo conviene verificare all'inizio del percorso di vendita.
Posso vendere casa con un mutuo ancora in corso?
Sì. L'ipoteca si estingue al rogito: il debito residuo si salda con il ricavato e si procede alla cancellazione. Serve il conteggio estintivo aggiornato della banca.
Cosa serve per vendere una casa ereditata?
Oltre ai documenti ordinari, la dichiarazione di successione con le trascrizioni e la voltura catastale a nome degli eredi. Se gli eredi sono più di uno, tutti devono firmare.
Le informazioni di questo articolo hanno scopo divulgativo e non sostituiscono la consulenza di un notaio, di un tecnico abilitato o di un professionista. La documentazione richiesta può variare in base alla tipologia di immobile e alla normativa vigente.