Een huis aan het Gardameer is de droom van veel kopers uit Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland, Nederland en de rest van Europa. Het goede nieuws: voor een buitenlander is het proces eenvoudiger dan veel mensen denken — als u de juiste stappen kent. Hier vindt u alles wat u nodig heeft: van de fiscale code tot de documenten, van de rol van de notaris tot de nutsvoorzieningen na de aankoop.
Wie mag een woning kopen in Italië
- EU-burgers (Duitsland, Oostenrijk, Nederland, Frankrijk…): kunnen zonder enige beperking kopen, net als een Italiaans staatsburger.
- Niet-EU-burgers (bijv. Zwitserland, het Verenigd Koninkrijk): kunnen kopen op basis van het beginsel van wederkerigheid of als zij een geldige verblijfsvergunning hebben.
Voor de overgrote meerderheid van de kopers aan het Gardameer — Duitsers, Oostenrijkers, Nederlanders, Zwitsers — zijn er geen obstakels om te kopen.
Belangrijk: u hoeft niet in Italië te wonen of naar Italië te verhuizen om te kopen. U kunt gewoon als niet-ingezetene kopen, bijvoorbeeld een vakantiewoning als tweede huis.
De fiscale code (codice fiscale): de eerste stap
De codice fiscale is de Italiaanse fiscale code, een persoonlijk identificatienummer. Zonder deze code kunt u de koopakte niet bij de notaris ondertekenen (het koopbod en de voorlopige koopovereenkomst kunt u daarentegen ook al eerder tekenen). Hij is gratis en wordt aangevraagd bij een kantoor van de Agenzia delle Entrate (de Italiaanse Belastingdienst), bij een Italiaans consulaat in uw land of via een gemachtigde met volmacht. Heeft u er nog geen, dan helpen wij u hem aan te vragen.
De checklist: documenten van de koper
Dit heeft u als koper concreet nodig. De lijst is korter dan u denkt, en een groot deel bereiden we samen met u voor.
- Geldig identiteitsbewijs: identiteitskaart of paspoort, geldig op de dag van de akte.
- Italiaanse fiscale code (codice fiscale): zonder deze code kunt u de akte niet bij de notaris tekenen, terwijl het koopbod en de voorlopige koopovereenkomst al eerder getekend kunnen worden. Heeft u er nog geen, dan helpen wij u hem te verkrijgen.
- Als u getrouwd bent, een recente huwelijksakte uit uw land. De notaris vraagt erom omdat het huwelijksvermogensregime bepaalt op wiens naam de woning wordt ingeschreven, en vertelt u in welke vorm u hem moet aanleveren.
- Verblijfsvergunning (alleen voor sommige niet-EU-burgers, als de wederkerigheid niet geldt).
- Traceerbare betalingen: bankoverschrijvingen of bankcheques. In de akte wordt vermeld hoe de prijs is betaald.
- Bijzondere volmacht, alleen als u niet aanwezig bent bij de akte en een persoon die u vertrouwt namens u tekent.
De documenten van de woning (eigendomsakte, plattegrond, kadasteruittreksel, energielabel APE, conformiteit) zijn niet uw taak: die verzamelen en controleren wij vóór de ondertekening met de verkoper en de notaris.
Als u geen Italiaans spreekt: de akte wordt tweetalig opgesteld, in het Italiaans en in uw eigen taal (of in het Engels), en bij de notaris voorgelezen in aanwezigheid van een tolk. Wij regelen de tolk en de planning met het notariskantoor.
De rol van de notaris
In Italië is de notaris een openbare en onpartijdige functionaris die de rechtmatigheid van de koop waarborgt. De notaris controleert het eigendom en of er geen hypotheken op de woning rusten, controleert de documenten, stelt de akte op en bekrachtigt die, draagt de belastingen af en laat de akte inschrijven in de openbare registers.
Belastingen en aankoopkosten
De belastingen hangen vooral af van wie verkoopt (een particulier of een onderneming, die btw rekent) en van de bestemming van de woning (hoofdverblijf of tweede woning). Voor een schatting in uw situatie kunt u onze gids met rekenhulp over de belastingen bij aankoop van een woning in Italië gebruiken.
Na de akte: nutsvoorzieningen en eerste zaken
Met de sleutels in handen blijven er een paar praktische stappen over. Regel ze het best meteen, zodat u bij uw eerste verblijf niet zonder stroom of water zit:
- Elektriciteit en gas: het contract wordt op uw naam overgezet (voltura), of opnieuw geactiveerd (subentro) als de meter is afgesloten. U heeft uw fiscale code nodig, de meternummers, de meterstand op de dag van overdracht en een IBAN voor automatische incasso.
- Water: dezelfde procedure, bij het waterbedrijf van de gemeente.
- Afvalstoffenheffing (TARI): als nieuwe eigenaar doet u aangifte bij de gemeente.
- IMU: voor een tweede woning wordt deze gemeentelijke onroerendgoedbelasting in twee termijnen betaald, in juni en in december.
- Appartementencomplex: staat de woning in een residence, dan geeft u de beheerder uw contactgegevens door voor de servicekosten en de uitnodigingen voor de vergaderingen.
Het zijn eenvoudige formaliteiten, maar in het Italiaans en met regels die per leverancier verschillen: voor wie in het buitenland woont, is dit het moment waarop hulp ter plaatse echt het verschil maakt.
Wij regelen het. U hoeft niet zelf uw weg te zoeken tussen kantoren en Italiaanse formulieren: we begeleiden u bij elke stap, van de eerste bezichtiging tot na de akte.
- we helpen u de fiscale code te verkrijgen;
- we verzamelen en controleren de documenten van de woning;
- we coördineren notaris, tolk en bank, inclusief de traceerbare betalingen op de dag van de akte;
- we begeleiden u ook na de akte: nutsvoorzieningen, afvalstoffenheffing en contact met de beheerder;
- kunt u niet bij de akte aanwezig zijn, dan kunt u zich op afstand met een volmacht laten vertegenwoordigen door een persoon die u vertrouwt.
Veelgestelde vragen
Mag een buitenlander een huis kopen in Italië?
Ja. EU-burgers kopen zonder beperkingen. Niet-EU-burgers kunnen kopen op basis van wederkerigheid of met een geldige verblijfsvergunning. Voor kopers uit Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland, Nederland en de EU in het algemeen zijn er geen obstakels.
Wat is de codice fiscale en hoe krijgt u die?
De codice fiscale is de Italiaanse fiscale code, een persoonlijk identificatienummer dat onmisbaar is om een woning te kopen. Hij wordt gratis aangevraagd bij de Agenzia delle Entrate (de Italiaanse Belastingdienst), bij een Italiaans consulaat in het buitenland of via een gemachtigde met volmacht.
Welke documenten heeft de koper nodig om een huis in Italië te kopen?
Een geldig identiteitsbewijs, de Italiaanse fiscale code, voor wie getrouwd is een recente huwelijksakte, en traceerbare betaalmiddelen (bankoverschrijvingen of bankcheques). Daarnaast een volmacht als u niet aanwezig bent bij de akte. De documenten van de woning controleert het makelaarskantoor samen met de notaris.
Wat moet er gebeuren na de akte?
De contracten voor elektriciteit, gas en water op eigen naam zetten (voltura of subentro), bij de gemeente de aangifte voor de afvalstoffenheffing doen, IMU betalen als het om een tweede woning gaat en, in een appartementencomplex, uw contactgegevens doorgeven aan de beheerder. Garda Immobili begeleidt kopers ook bij deze stappen.
De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter oriëntatie en vervangt geen advies van een notaris, belastingadviseur of jurist. Tarieven, voorwaarden en procedures kunnen variëren en aan wetswijzigingen onderhevig zijn.